전세보증보험 가입조건과 신청방법

부동산이 하락세가 지속되고 있다고 하더라도, 당장 몇 억씩의 큰 돈이 있지 않는 한

대부분의 서민들은 전세집을 구할 수밖에 없다.

그런데 전세집을 구하면 최소 1억 원 이상의 보증금이 걸리고, 2년 후에 받아야 하는데

혹시나 못 받을 수 있지 않나 하는 불안감이 들 수 있다.

하지만! HUG 전세보증보험을 가입하면 안심할 수 있다.

설령 집 주인이 전세보증금을 내어 주지 않는다고 하더라도 주택도시보증공사에서 대신 보장해주기 때문이다.

단, 모든 물건에 대해서 보장을 해주는 것은 아니니 임대차계약을 체결하기 전 요건에 맞는지 꼼꼼하게 따져 보아야 한다.

 

전세보증보험 가입조건과 신청방법에 대해 알아보고자 한다.

 

1. 전세보증보험 보증대상 금액

 

수도권은 7억 원까지, 그 외 지역은 5억 원까지

 

2. 전세보증보험 보증대상 주택

 

주택, 주거용 오피스텔, 아파트

주거용 오피스텔의 경우 업무용 오피스텔이 아닌 주거용 오피스텔이어야 한다.

이는 전세계약서 주 용도란에 주거용이라는 표시가 있어야 한다는 것이다.

공관, 가정용 어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설은 보증되지 않는다.

 

3. 전세보증보험 신청기한

 

전세계약기간의 1/2이 경과하기 전까지

임대차계약 시점에 신청하지 못하였더라도, 전세계약기간의 1/2이 경과하지 않았다면 신청 가능하다.

 

4. 전세보증보험 보증한도

 

주택가격 - 선순위채권 등

 

선순위채권은 부동산등기부등본 을구란에서 반드시 확인해야 한다.

전세계약으로 인한 확정일자를 받은 날보다 우선하여 담보가 된 채권이 있는지, 그리고 그 금액은 얼마인지 따져 보아야 한다.

 

5. 전세보증보험 가입조건

 

1) 전세보증금 + 선순위채권이 주택가격 이하인가?

 

예를 들어 시세 9억 원인 아파트가 있는데 전세계약으로 인한 확정일자보다 우선하는 근저당이 6억 원이 잡혀 있고 전세보증금이 4억 원이라면, 전세보증금 + 선순위채권의 금액이 10억 원으로, 주택가격인 9억 원을 초과하므로 전세보증보험에 가입 불가하다.

근저당권은 보통 대출 받은 금액의 1.2배인 120%를 담보로 하는 경우가 많으므로, 실제 대출 받은 금액이 아닌 부동산등기부등본 을구상의 근저당설정금액을 확인하여야 한다.

 

주택가격은 오피스텔, 아파트, 노인복지주택의 경우 1순위는 시세 기준이다. KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 중 선택한다.

산정기준은 상한가와 하한가의 산술평균을 적용하고, 아파트의 경우 최저층 기준이며 주거용 오피스텔은 하한가를 적용한다.

 

그 외의 주택은 공동주택가격의 150%에 해당되는 금액이 주택가격이 된다.

부동산공시가격알리미에서 공동주택가격을 확인할 수 있다.

 

2) 전입신고를 하였고 확정일자를 받았는가?

 

해당 주택에 거주하면서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다.

 

3) 선순위채권이 주택가격의 60% 이내인가?

 

부동산등기부등본상 을구에 표기된 선순위채권이 주택가격의 60% 이내이어야 한다.

즉, 집 주인이 대출을 몽땅 받아 구입한 주택이라면 전세보증보험이 불가능하다는 것이다.

주택의 가격이 10억 원인데 7억 원의 대출을 받아서 구입한 주택이라면 전세보증보험 가입이 불가능한 것이다.

 

4) 주택에 대한 가압류, 압류, 가처분, 가등기 등이 없을 것

 

집 주인이 외부의 금융기관이나 채권자로부터 빌려 주택을 담보로 한 금액을 상환하지 못해 가압류, 압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있을 경우 전세보증보험 가입이 불가능하다.

이는 명백히 전세기간이 만료되더라도 전세보증금을 받을 수 없는 가능성이 높기 때문에 주택도시보증공사에서도 가입 자체를 받지 않는 것이다.

 

5) 주택의 건물과 토지가 모두 임대인의 소유일 것

 

아파트는 그런 경우가 거의 없지만, 단독주택이나 다세대주택의 경우 건물과 토지가 따로 등기되어 있거나, 토지는 등기되지 않거나, 토지와 건물의 소유자가 다른 경우도 있다.

건물과 토지가 모두 임대인의 소유이어야 하니 역시 부동산등기부등본의 갑구 소유자란을 통해 임대인 명의로 등기되어 있는지 꼭 확인하여야 한다.

 

6) 전세계약이 1년 이상인가?

 

전세계약은 보통 2년 단위이나,

오피스텔이나 원룸 등의 경우 거주 이동이 잦은 임차인을 상대로 단기 계약을 하는 경우도 있다.

최소 1년 이상의 임대차계약이 있어야 전세보증보험에 가입 가능하다.

 

7) 공인중개사를 통해 체결(날인)한 계약서인가?

 

부동산거래를 할 때, 공인중개사 수수료가 너무 비싸서 수수료를 아껴보고자 간혹가다 중고나라나 피터팬 등 카페를 통해서 집 주인과 임차인이 직거래 하는 경우도 있다.

그러나 이렇게 할 경우 전세보증보험이 가입 불가능하니, 수수료를 내더라도 공인중개사를 통해 임대차계약을 체결하여야 한다.

 

8) 전세보증금 반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없는가?

 

전세보증금 반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 전세계약서에 명시되어 버리면,

나중에 집 주인으로부터 전세보증금을 돌려 받지 못하는 일이 발생한다고 하더라도

주택도시보증공사에서도 대신 이를 받아줄 수 없다.

주택도시보증공사가 임차인으로부터 보험료를 받고 임차인을 대위하여 전세보증금 반환채권자가 되어 전세보증금을 받아주는 역할을 하기 때문이다.

 

9) 전입세대열람내역서상 타세대 전입내역이 없는가?

 

해당 계약 물건의 전입세대열람내역서상 타세대 전입내역이 있으면 전세보증보험 가입 불가능하다.

이미 해당 세대가 받아할 전세보증금이 있다고 봐야 하기 때문이다.

단, 단독, 다가구, 다중주택은 제외된다.

 

10) 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았는가?

 

집에 문제가 생겨 주택도시보증공사가 집 주인으로부터 직접 전세보증금을 대신 받아야 하는 상황이 생겨도,

전세대출이 다른 기관에 질권설정 또는 채권양도가 되어 있을 경우 주택도시보증공사는 1순위로 돈을 받을 수 없는 상황이 된다.

따라서 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않아야 한다.

 

11) 전세권이 설정된 경우 말소되었거나 공사로 전세권을 이전하였는가?

 

부동산등기부등본상 전세권이 설정된 경우 이것이 말소되었거나 해당 전세권을 주택도시보증공사로 이전하여야 한다.

 

12) 단독, 다중, 다가구주택의 경우 건축물대장상 위반건축물로 기재되지 않았는가?

 

단독, 다중, 다가구주택의 경우 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있으면 전세보증보험 가입 불가하다.

 

13) 단독, 다중, 다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가격의 80% 이내인가?

 

단독, 다중, 다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가격의 80% 이내이어야 한다.

 

14) 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닌가?

 

임대인이 공사의 보증금지대상자이면 전세보증보험 가입 불가하다.

 

 

6. 전세보증보험 신청방법

 

1) 지사 또는 위탁은행 방문신청

2) 모바일 신청

- 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증

- 카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보증

- KB국민카드 > 국카몰 APP > 라이프샵 > 전세보증

3) 인터넷 신청

주택도시보증공사 홈페이지 상단의 인터넷 보증 클릭

 

7. 전세보증보험 신청 필요 서류

 

1) 주민등록등본, 신분증

2) 전세계약서(임대차계약서) 사본

3) 전세보증금 지급 확인 서류 : 계좌이체내역서, 영수증 등

4) 전입세대열람내역

5) 부동산등기부등본 : 대법원 인터넷 등기소 사이트에서 출력 가능

6) 1개월 이내에 발급된 법인등기부등본과 사업자등록증 사본(임차인이 법인일 경우)

7) 사회보험료 완납 증명서(임차인이 법인일 경우)

(임대인이 법인일 경우 해당 법인이 한국건설협회 또는 한국주택협회에 등록된 주택사업자법인이 아니어야 한다.